Omdat investeren in vastgoed zo'n hot topic is, hebben we bij de experts van het Vastgoedpanel van De Tijd gepolst in welke bakstenen u de volgende jaren het best uw geld kunt stoppen en welke vastgoedcategorieën absoluut te mijden zijn.

1. Beste investering over tien jaar?

Appartementen voeren de rangschikking aan van de interessantste woonvorm om in te investeren op een termijn van tien jaar. Veel experts geven daarbij wel de voorkeur aan kleine appartementen en studio's.
Op ruime afstand van de appartementen komt het gewone huis.
Het wordt op de hielen gezeten door de assistentiewoning/serviceflat, de bouwgrond en de studentenkamer.
De top wordt vervolledigd door de garagebox en het tweede verblijf. 'Een klassiek product als een 'gewoon' appartement op een goede ligging biedt nu eenmaal meer zekerheid op lange termijn', licht Filip Dewaele van Groep Dewaele toe.
'De ligging blijft voor alles cruciaal, evenals het perspectief op opwaardering in de buurt en de prijs die je er origineel voor betaalt', zegt Hans Bevers van vermogensbeheerder Degroof Petercam. 'Handigheid en tijd zijn waardevolle troeven om een zwaar te renoveren pand op te waarderen en op de markt te brengen. Ben je niet handig én heb je weinig tijd, dan kan je beter beleggen in indirect vastgoed. Bijvoorbeeld via een beursgenoteerd vastgoedfonds. Zo kan je ook beter diversifiëren en is er meer liquiditeit en minder administratie.'
ALLEEN INSTAPKLARE WONINGEN WORDEN DUURDER

Voor zwaar te renoveren woningen zien de experts in 2016 geen prijsstijgingen. Voor instapklare huizen wel: +1,6 procent. Voor instapklare appartementen bedraagt de prijsstijging zelfs 2,3 procent. De trend is niet nieuw. 'Tussen 2008 en 2012 stegen vooral de prijzen van bestaande woningen. Vandaag zitten die op hetzelfde peil als vier jaar geleden. De prijzen van nieuwe woningen daarentegen zijn sinds 2008 vrij gestaag met zo'n 12 procent gestegen', aldus Johan Van Gompel van KBC. De extra kosten die gepaard gaan met de strengere normen voor nieuwbouw zijn daar niet vreemd aan.

2. Slechtste investering over tien jaar?

De experts zijn geen fan van appartementen met vier slaapkamers of hoge gemeenschappelijke lasten, van oudere appartementen (tenzij u zeer handig bent) in kleinere steden, van niet gerenoveerde villa's die afgelegen liggen of die absoluut niet energie-efficiënt zijn, en van winkels die niet op toplocaties liggen.
De specialisten waarschuwen ook voor de kwetsbaarheid van vastgoed dat gericht is op een kleine doelgroep. Een mooi voorbeeld daarvan is de markt van de studentenhuisvesting: 'Een tekort vertaalt zich binnen de kortste keren in een overaanbod', weet Sophie Lambrighs van de gereglementeerde vastgoedvennootschap Home Invest Belgium. Alleen in Brussel zou er vandaag nog een echt tekort aan studentenkoten zijn.

3. Welk rendement mag u verwachten?

Het rendement op verhuurd vastgoed (nettohuurinkomsten en eventuele meerwaarden) wordt geschat op 3,1 procent per jaar. De kans dat het rendement over tien jaar minstens evenveel bedraagt als de inflatie komt op 61 procent.
De experts zijn duidelijk sceptisch over de rendementen die weleens worden voorgespiegeld in vastgoedadvertenties. De kans om meer dan 4 procent rendement te behalen, bedraagt volgens hen niet meer dan 20 procent.

Het rendement van een vastgoedinvestering becijferen is meer dan alleen maar wat huurinkomsten afzetten tegen een lijst met kosten. Met een nieuwe tool helpt De Tijd u om uw bakstenen spaarpot in kaart te brengen en de opbrengst ervan te berekenen.

4. Aandelen vs. bakstenen en papieren vastgoed?

TIJD-PANEL VAN VASTGOEDEXPERTS

Het vastgoedpanel van De Tijd gaat ervan uit dat vastgoed het volgende decennium toch nog altijd minstens een even hoog rendement zal behalen als aandelen. Ze zien in rendement geen verschil tussen direct vastgoed (een aangekochte woning) en indirect vastgoed (een aandeel in een vastgoedfonds).

5. Wat zijn de grootste troeven van bakstenen?

Veel experts schuiven verrassend 'de tastbaarheid' naar voor. 'Voor veel investeerders is het belangrijk dat ze in iets fysieks kunnen beleggen, in iets dat ze kunnen zien, dat ze kunnen begrijpen. Wat lang niet altijd het geval is met alle bank- en beleggingsproducten die hun worden aangeboden', meent John Romain van de onafhankelijke financieel raadgever Immotheker.
In direct vastgoed kan men ook zelf nog een verschil maken door het goed te onderhouden, herstellingen uit te voeren en selectief te zijn bij het vinden van een goede huurder. De waarde kan ook niet helemaal verloren gaan, zoals bij aandelen als Superclub of Lernout & Hauspie of zelfs goedehuisvaderaandelen als Dexia, Arco of Fortis. 'Een woning kan nooit failliet gaan', wordt gezegd. 'Als investeerder in een woning kan je je eigendom zelf optimaliseren. Bijvoorbeeld door het goed te onderhouden. Dat kan je minder met een aandeel of een obligatie in portefeuille', aldus Philippe Janssens van het adviesbureau Stadim.

6. Wat zijn de grootste nadelen van bakstenen?

De experts zien vier grote risicofactoren.
Een woning is weinig liquide. Je stapt er niet zomaar in en uit.
Nogal wat eigenaars hebben problemen met een huurder.
Er bestaat grote onzekerheid over de fiscale behandeling van vastgoed.
En last but not least mag het beheer in de ruimste zin van het woord niet worden onderschat. Voor wie weinig tijd en twee linkerhanden heeft, wordt dat beheer snel een moeilijk te dragen kruis. 'Het is voor heel wat investeerders niet evident om zelf het overzicht te behouden over de papierwinkel en het opvolgen van het rendement van hun investering', stelt Xavier Carbonez van de vastgoedbeleggerssite Investimmo.

7. Hoe groot is de kans op meerwaarden?

Het rendement van vastgoed staat al enkele jaren onder druk (maar hetzelfde geldt voor rendementen uit andere beleggingsvormen). De experts gaan ervan uit dat de opbrengst van de huurinkomsten moet komen. Vooral in de functie van de leegstand kan het rendement daarvan sterk verschillen. De kans op een rendement van minstens 2 procent (meer dan op een spaarboekje) wordt geschat op 79 procent; voor een rendement van minstens 5 procent bedraagt de kans maar 20 procent.

8. Welk tweede verblijf geniet de voorkeur?

Brengt een tweede verblijf in het buitenland meer op dan in het binnenland? De experts zijn het daarover opvallend oneens.
Hun land van voorkeur (in het buitenland) is wel duidelijk Spanje.
Portugal en Frankrijk delen op een afstand de tweede plaats. Daarna volgen Duitsland, Griekenland, Ierland en Italië. Niet één keer werd Turkije vermeld.

9. Welke steden bieden het meeste potentieel?

Opvallend is dat de voorkeur naar 'steden om in te investeren' is gewijzigd in vergelijking met het voorjaar.
Brussel voert opnieuw de rangschikking aan. In het voorjaar was de hoofdstad teruggevallen naar de vierde plaats. De aanslagen van 22 maart en de negatieve beeldvorming toen rond de hoofdstad waren daar niet vreemd aan. Gent zit Brussel op de hielen. Antwerpen en Mechelen delen de vierde plaats. Leuven komt niet verder dan een vijfde plaats en moet die delen met Hasselt en Aalst. De verzadiging van de markt van studentenflats is daar niet vreemd aan.

Bron: Brno : www.tijd.be